Waarom steeds meer woningen met funderingsschade te maken krijgen
De cijfers zijn fors. Volgens het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) lopen ongeveer een miljoen huur- en koopwoningen in Nederland de komende dertig jaar een aanzienlijk risico op funderingsschade. Voor ongeveer een kwart miljoen woningen zijn de problemen nu al urgent. Het kenniscentrum schat dat de totale schade kan oplopen tot circa 60 miljard euro in 2050. Bovendien neemt het aantal meldingen toe: het KCAF ontving in 2023 een kwart meer meldingen dan een jaar eerder, zo meldde Nieuwsuur.
De oorzaken zijn divers: een verouderende woningvoorraad, bodemdaling, een dalende grondwaterstand en de gevolgen van een veranderend klimaat. Ook het kabinet erkent dat de opgave groter en urgenter wordt, zo blijkt uit een Kamerbrief van maart 2024 naar aanleiding van een advies van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur. Voor huiseigenaren betekent dit vooral één ding: alertheid loont. Een onafhankelijk bouwkundig adviesbureau als WoonKeur ziet in de praktijk dat problemen die vroeg worden gesignaleerd vaak beter beheersbaar zijn dan schade die jarenlang ongemerkt is doorgegaan.
Twee soorten funderingen, twee soorten problemen
Om te begrijpen waar het misgaat, is het nuttig om te weten hoe woningen in Nederland zijn gefundeerd. Grofweg zijn er twee varianten.
Funderingen op houten palen. In gebieden met een slappe bodem, zoals in het westen van het land, staan veel oudere woningen op houten palen die tot in een draagkrachtige zandlaag reiken. Zolang die palen volledig onder water staan, blijft het hout goed. Zakt de grondwaterstand, dan komen de paalkoppen droog te staan en krijgen schimmels de kans het hout aan te tasten. Dit wordt paalrot genoemd. Daarnaast kunnen bacteriën het hout ook onder water langzaam afbreken. Historische steden als Amsterdam, Rotterdam, Gouda, Delft, Leiden, Haarlem en Zaandam kennen veel van dit soort panden.
Funderingen op staal. Hierbij rust de woning zonder palen direct op de bodem, via een verbrede voet van metselwerk of beton. Dit komt veel voor in het rivierengebied en in gebieden met kleigrond. Klei krimpt bij droogte en zwelt weer bij nattigheid. Doordat dat niet overal onder een huis even sterk gebeurt, ontstaan ongelijke zakkingen. Deze zogenoemde verschilzetting leidt tot scheuren in muren en gevels.
De rol van droogte en bodemdaling
Droge zomers, zoals die van 2018 en 2022, zetten beide funderingstypen onder druk. Bij een lage grondwaterstand drogen houten paalkoppen sneller uit, terwijl kleigrond meer krimpt. Het KNMI verwacht in zijn klimaatscenario’s dat droge zomers in de toekomst vaker kunnen voorkomen. Daarnaast daalt de bodem in grote delen van West- en Noord-Nederland gestaag, onder meer door de oxidatie van veen. Kennisinstituut Deltares doet veel onderzoek naar deze bodemdaling en de gevolgen ervan voor gebouwen en infrastructuur.
Het waterbeheer speelt daarbij een lastige rol. Een hoge grondwaterstand is gunstig voor houten palen, maar kan juist nadelig zijn voor andere belangen in hetzelfde gebied. Gemeenten en waterschappen moeten daarin keuzes maken, waardoor de situatie per wijk sterk kan verschillen.
Signalen die op funderingsproblemen kunnen wijzen
Niet elke scheur betekent dat de fundering slecht is. Kleine krimpscheurtjes in stucwerk zijn vaak onschuldig. Toch zijn er signalen waarbij het verstandig is om verder te kijken:
- Trapsgewijze scheuren in het metselwerk, vaak schuin vanaf de hoeken van ramen en deuren.
- Scheuren die in de loop van de tijd breder worden of na het dichtsmeren steeds terugkomen.
- Deuren en ramen die gaan klemmen of juist een grotere kier krijgen.
- Vloeren die merkbaar scheef lopen, bijvoorbeeld zichtbaar aan een knikker die wegrolt.
- Een gevel die zichtbaar uit het lood staat of losraakt van de buurwoning.
- Scheuren tussen de gevel en de aangrenzende aanbouw of de buren.
Houd verdachte scheuren een tijdje in de gaten. Fotografeer ze met een liniaal ernaast en zet er een datum bij. Zo kun je na een paar maanden zien of een scheur groeit, wat waardevolle informatie is voor een deskundige.
Wat kun je als huiseigenaar doen?
Een eerste stap is het raadplegen van de funderingskaart van het KCAF. Daarop zie je indicatief of je woning in een gebied ligt met een verhoogd risico. Ook het bouwarchief van je gemeente kan uitkomst bieden: daar liggen vaak oude bouwtekeningen waarop staat hoe je woning is gefundeerd.
Bij twijfel is een eerste vooronderzoek, ook wel fase 0-onderzoek genoemd, een logische volgende stap. Daarbij worden onder meer de scheefstand van gevels gemeten, de hoogteverschillen in vloeren en de horizontale voegen in het metselwerk vastgelegd en wordt historisch onderzoek gedaan naar de omgeving. Op basis daarvan kan worden ingeschat of vervolgonderzoek, zoals het graven van een inspectieput bij de fundering, nodig is. Wie een woning gaat kopen in een risicogebied, kan zo’n vooronderzoek combineren met een algemene bouwkundige keuring voordat het koopcontract definitief wordt.
Woon je in een rijtjeshuis of een appartementencomplex, betrek dan ook de buren of de Vereniging van Eigenaren erbij. Funderingen lopen vaak door onder meerdere woningen, waardoor herstel meestal alleen gezamenlijk zinvol is.
Wie betaalt funderingsherstel?
De kosten van funderingsherstel komen in de regel voor rekening van de eigenaar. Een opstalverzekering vergoedt dit type schade doorgaans niet, omdat het om geleidelijke achteruitgang gaat en niet om een plotselinge gebeurtenis. De bedragen kunnen fors zijn: volgens het KCAF kan volledig herstel oplopen tot 100.000 à 150.000 euro per woning, afhankelijk van de situatie.
In een aantal gemeenten kunnen eigenaren gebruikmaken van een speciale funderingslening, met gunstigere voorwaarden dan een reguliere financiering. Informeer daarom altijd bij je eigen gemeente of het funderingsloket naar de mogelijkheden in jouw regio.
Funderingsproblemen bij aankoop en verkoop
Ook op de woningmarkt spelen funderingsproblemen een steeds grotere rol. Onderzoek van ABN AMRO en Brainbay, gepubliceerd in ESB, liet zien dat gemelde funderingsschade gepaard gaat met een flinke prijskorting bij verkoop. Verkopers hebben bovendien een mededelingsplicht: bekende funderingsproblemen moeten zij melden aan kopers. Kopers hebben op hun beurt een onderzoeksplicht en doen er verstandig aan om in risicogebieden altijd aanvullend onderzoek te laten doen.
Conclusie: kijk verder dan de scheur
Funderingsproblemen ontwikkelen zich meestal langzaam, maar de financiële gevolgen kunnen groot zijn. Wie de signalen kent, scheuren documenteert en bij twijfel tijdig een vooronderzoek laat uitvoeren, houdt de regie in eigen hand. Controleer of je woning in een risicogebied ligt, zoek uit hoe je huis is gefundeerd en trek waar mogelijk samen op met de buren. Zo voorkom je dat een kleine scheur uitgroeit tot een probleem dat de waarde en veiligheid van je woning aantast.
Bronnen:
